Minh Tâm – Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng tăng, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại, ngày cảng trở nên sôi động. Hiện nay, việc mua bán nhà ở thương mại chưa có Giấy chứng nhận diễn ra khá phổ biến, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vì vậy, mời các bạn theo dõi tình huống thực tế dưới đây, chúng tôi xin đưa ra lời tư vấn nhằm làm rõ các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến việc mua bán nhà ở thương mại chưa có Giấy chứng nhận.
KHÁCH HÀNG HỎI:
Năm 2023 Anh A mua một căn nhà ở thương mại từ chủ đầu tư. Năm 2025, anh A đã được nhận bàn giao nhà, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nay, anh A muốn bán lại căn nhà này cho anh B và hai bên đã ký hợp đồng mua bán.
Hiện nay, anh B có nhu cầu muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Anh B muốn hỏi về việc mua bán nhà ở thương mại có cần Giấy chứng nhận QSDĐ không? Và việc chuyển nhượng giữa anh A và anh B có hợp pháp không?
MINH TÂM TRẢ LỜI:
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
2. Nội dung tư vấn
Điều kiện nhà ở thương mại được tham gia giao dịch được căn cứ tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, như sau:
“Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
……
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, nhà ở thương mại khi chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở được chuyển nhượng trong trường hợp nhà ở đó hình thành trong tương lai (chưa nhận bàn giao nhà).
Tuy nhiên, trường hợp của Khách hàng đã nhận bàn giao nhà nên được hiểu là đối tượng nhà ở ở trường hợp này không được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai, nên giao dịch này là chưa phù hợp với Quy định tại Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023
Ngoài ra, trước đây, tại điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc chuyển nhượng nhà ở thương mại đã nhận bàn giao nhà như sau:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
…..
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
…..
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Theo đó, quy định trên cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng nhà ở khi đã nhận bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN. Tuy nhiên, quy định này tồn tại khá nhiều những rủi ro pháp lý, người mua có thể bị lừa mua phải những dự án treo, dự án đang thế chấp, vướng quy hoạch,….
3. Dịch vụ của Minh Tâm
- Tư vấn pháp lý toàn diện: Phân tích cụ thể tình huống của khách hàng để tư vấn chính xác các điều kiện, căn cứ pháp lý và yêu cầu hồ sơ. Ngoài ra, Luật Minh Tâm còn cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực khác nhau như: đầu tư, đất đai, giấy phép con, sở hữu trí tuệ,….;
- Hướng dẫn và soạn thảo hồ sơ: Trực tiếp hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết và hỗ trợ soạn thảo trọn bộ hồ sơ theo biểu mẫu mới nhất, bao gồm đơn từ, công văn, thông báo, hợp đồng, báo cáo giải trình,… đảm bảo hồ sơ đầy đủ, rõ ràng và đúng yêu cầu của cơ quan Nhà nước;
- Đại diện doanh nghiệp làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và làm việc vớ các cơ quan có thẩm quyền, theo dõi, xử lý toàn bộ quá trình, phản hồi và hỗ trợ giải trình, giúp khách hàng tiết kiệm thời hạn và giảm thiểu rủi ro hành chính;
- Bàn giao kết quả trọn gói: Sau khi hoàn tất thủ tục, Luật Minh Tâm nhận kết quả từ cơ quan Nhà nước và bàn giao tới khách hàng theo đúng cam kết. Và hỗ trợ hướng dẫn các bước tiếp theo để đảm bảo việc triển khai, vận hành của khách hàng diễn ra thuận lợi;
- Cập nhật kịp thời các quy định pháp lý mới nhất: Thường xuyên cập nhật, phân tích và áp dụng các quy định pháp lý mới nhất cho khách hàng. Hỗ trợ khách hàng đảm bảo tuân thủ quy định hiện hành, chủ động thích ứng với các thay đổi pháp luật.
Trên đây là bài chia sẻ của Luật Minh Tâm. Nếu có bất cứ câu hỏi nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Có thể bạn quan tâm:
===================
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN – DỊCH VỤ MINH TÂM
Trụ sở chính: Số nhà 33, ngách 282/36 phố Kim Giang, Phường Định Công, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Văn phòng: Số 41 Trần Đăng Ninh, phường Kiến Hưng, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Điện thoại: 0975 422 046/ 0968 174 285/ 0988 467 852
Email: minhtam88.legal@gmail.com
